业绩低于预期 花样年地产金融化转型遇困|乐动LDSports

酒店REITs尽管在国外早已沦为一种更为成熟期的房地产投融资运作模式，在国内的呼声亦低，但在实际运作上，目前国内房产信托基金一直没实质性突破。　　拆分旗下物业公司寻求上市、进占小额贷款领域、试水酒店REITs，将近一个月来，花样年展开地产金融化转型的决意变得最为急迫。　　7月9日，花样年总裁潘军在旗下彩生活品牌发布会上回应，期望2020年花样年的轻资产收益能多达房地产，花样年将沦为基于社区服务的金融投资控股集团。

　　然而，业界指出，花样年意欲将物业管理公司打造出为电子货币服务平台的点子变得过分非常简单，因为物业管理仍然都不是低利润行业，服务水平越高，则利润就越较低。　　对于其此次牵头高盈资本筹设酒店房产信托基金的不道德，业内并不寄予厚望：这一新型信托形式能否确保低回报率仅存在不确定性，花样年目前资金实力能否承托业务转型亦尚待厘清。　　根据花样年发布数据表明，上半年公司总计构建合约销售额大约36.7亿元，总计销售面积45.1万平方米，环比分别快速增长19%和20%。按花样年2013年100亿元的销售目标，上半年仅有已完成了近37%，高于预期。

　　此外，花样年近几年年报表明，尽管公司酒店业务收入大大减少，但截至2012年年底，公司酒店业务已倒数三年亏损。　　记者就此事专访花样年主席潘军和首席财务官林锦堂，截至新闻报道，对方一直不予对此。　　地产金融化转型蓝图　　在花样年总裁潘军显然，轻资产模式是公司引以为荣的发展优势，未来花样年将向以金融为杠杆、以服务为平台、研发为工具的金融控股集团转型。

　　6月14日，花样年发布公告称之为，建议拆分旗下主营物业管理和社区服务的彩生活集团在港交所上市，并预期在2013年底以前已完成拆分。　　据报，彩生活是花样年控股旗下专门从事物业管理和社区服务的专业平台。

其在获取普通的物业服务外，还获取酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区电子货币服务等社区综合服务。　　此后，花样年开始尝试小额贷款业务。

6月23日，由花样年全资发动的桂林市通和年小额贷款有限责任公司月营业。　　在金融领域已完成上述布局后，花样年近日再度加码地产金融化转型。　　7月2日，花样年与高盈集团就酒店房产信托基金项目签订合作协议，双方将联手打造出酒店资产投资和品牌运营平台，为国内的酒店业主获取资产电子货币和海外上市的机会。

　　根据协议，花样年将为高盈在国内物色潜在酒店收购项目，并获取品牌运作和经营管理。　　据透漏，首期资金将在半年内已完成流经，预计规模大约100亿元人民币，将并购运营10至15家酒店，第二期资金将于一年内流经，预计投资30家酒店。

　　花样年方面回应，酒店房产信托基金发展潜力极大，此次筹设的酒店房产信托基金将主要在一线城市收购高端酒店项目。　　内外交困　　事实上，酒店REITs尽管在国外早已沦为一种更为成熟期的房地产投融资运作模式，在国内的呼声亦低，但在实际运作上，目前国内房产信托基金一直没实质性突破。　　而国内首只酒店房地产信托开元产业信托上市首日即暴跌3.5元上市价的事实，则为花样年试水酒店REITs获取了前车之鉴。

　　据理解，开元产业信托原计划于7月5日月登岸香港联交所构建IPO上市，但因当前市况走低，投资者反应热烈，上海证券交易所时间遭遇推迟而被延期至7月10日。　　北京荣邦瑞明咨询有限公司陈民对记者回应，目前国内的酒店行业整体状况有可能并没业内预期的那么悲观。

　　面临不容乐观的外部环境，花样年此时尝试酒店房地产信托或许变得困难重重。　　而更加令人担忧的是，花样年2012年已完成了80亿的销售额，其今年上半年的销售业绩展现出并不引人注目，已完成全年100亿的销售目标仅存可玩性。以其目前将近百亿的销售规模，能否有充足的资金和实力已完成类似于酒店信托基金、小额贷款、以及电商等对资金市场需求极高的业务扩展，将是其面对的仅次于现实问题。　　花样年2010～2012年年报表明，公司三年来酒店业务亏损额分别为1483.6万元、3986.9万元、5375.6万元。

在酒店业务方面尚能处在跟上阶段的花样年，未来能否顺利运营10多家甚至30家酒店有待考证。　　标普认为，花样年债务融资反对的扩展很保守，其杠杆水平好转程度有可能比其此前预期的相当严重。

　　兰德咨询总裁宋延庆指出，房企展开地产金融化转型是一个很好的趋势，但相比之下，那些业绩曲线务实、投资风险较低、投资回报率低的房企在地产金融化转型方面极具优势。

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